الشفعة

الشُّفعة هو حق كان معروفًا عند العرب منذ القدم بين الجيران والشركاء والأصدقاء، فإذا أرد أحدهم بيع عقاره؛ يأتي الجار أو الشريك أو الصديق يشفع إليه فيما باع ويجعله أولى به ممن أبعد منه، إثر ذلك سميت شفعة وسمي طالبها شفيعًا.

اليوم نحن نتحدث عن حق الشفعة المتمثل في العقارات في القانون الأردني وما آل إليه من شروط وإجراءات.

ما هو حق الشفعة في القانون الأردني؟ 

الشفعة حق قانوني ذو أساس تعاقدي، مرتبط بقانون الملكية العقارية لأن العقد تم على عقار استحق عليه حق الشفعة.

الشفعة في القانون الأردني هي حق تملك العقار المُباع أو بعضًا منه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن أو النفقات، أي أنه الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتيجة امتلاكه صفة قانونية لهذا الحق فتكون له الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، ويكون حق تملك هذا الشخص هذه الصفة القانونية نتيجة الشراكة، أو الجوار، أو الميراث.

الشفعة بين عامة المجتمع الأردني 

كما هو متعارف عليه بين عامة أفراد المجتمع الأردني، فإنّ الشفعة هي حق الاعتراض على بيع جزء من العقار مهما كان نوع العقار. ولتبسيط مفهوم الشفعة أكثر؛ لنتفرض أن "س"، "ص"، "ع" هم شركاء في قطعة أرض وهذه الأرض مسجلة في قوشان واحد، فقام الشريك "س" ببيع حصته في الأرض إلى طرف رابع يدعى "أ"، فأصبح "أ" شريك لـ "ص" و "ع" في هذه الأرض، الآن يترتب على هذا البيع حق الاعتراض لـ "ص" و "ع" ورفع دعوى شفعة لشراء هذا الحصة التي باتت ملكًا لـ "أ" وذلك تحت شروط محددة.

أركان الشفعة والأشخاص الذين لديهم الحق في الشفعة

لا تكتمل الشفعة إلا إذا توافرت أركان الشفعة الثلاثة التالية:

●       الشفيع: الطرف الذي يملك حق الشفعة والذي قد يكون وريثًا، شريكًا أو جارًا.

●       المشفوع عليه: هو الطرف المشتري الذي انتقل إليه ملك العقار.

●       المشفوع فيه: هو العقار الذي يمتلكه الشفيع بالشفعة.

الأشخاص الذين لديهم الحق في الشفعة بحسب مراتبهم:

●       الشريك: هم الأشخاص الذين يشتركون في عقار واحد باختلاف النسبة، على أن يكون لهذا العقار قوشان واحد يتضمن أسماء الشركاء.

●       الخليط: هم الأشخاص الذين يشتركون في حق المبيع.

●       الجار: هو الشخص الذي يكون ملاصقًا في العقار.

ملاحظة.. إن الخليط هو الشخص الذي يمتلك حق ارتفاق في العقار ولا يمكن التمييز بين الحصص، قد يكون الخليط أي شخص مثل الصاحب، الشقيق، الجار، ابن العم أو غير ذلك.

الأولوية في حق الشفعة 

حق الشفعة بالدرجة الأولى تكون للمشارك، فإذا قام بالمطالبة فليس للخليط والجار حق الشفعة، الدرجة الثانية في حق الشفعة هي للخليط، فإذا قام بالمطالبة فليس للجار حق المطالبة.

حق الشفعة في العقار 

حق الشفعة في القانون الأردن لا يقبل التجزئة، أي لا يجوز تجزئة الشفعة في عقد بيع العقار الواحد، حيث يجب على الشفيع طلب الشفاعة في كامل العقار أو أن يتنازل عن حصته وذلك بناء على العقد المبرم. ولكن قد يمكن تجزئة العقار في حالة واحدة هي تعدد المشترون ووحدة البائع، عندها يستطيع الشفيع شراء جزء واحد من أحد المشترين.

شروط يجب توافرها في العقار المُباع لـ البت في حق الشفعة 

●        يشترط أن يكون العقار المباع مملوكًا أو منقولًا أخذ حكم العقار بالتخصيص في القرارات التي يقضي بها الحكم الأردني.

●        يشترط في العقار المشفوع فيه أن يكون عقارًا مملوكًا للشفيع عند شراء العقار المشفوع.

●        يشترط في عقد بيع العقار أن يكون رسميًا صحيحًا، ويتم إثبات حق الشفعة فيه بعد ثبوت البيع والتنازل عن ملكية العقار وليس قبله.

●        يشترط في الهبة العقارية أن تكون بشرط العوض، إذ تعتبر بيعًا ويثبت فيها حق الشفعة.

أمّا فيما يرتبط في الأراضي الزراعية، فإنه يأخذ حكم العقار المستحق للشفعة العقار بالتخصيص، وهو المال المنقول الذي وضع لخدمة العقار واستغلاله واستحداثه، الذي يأخذ حق الشفعة مجازًا كالآلات الزراعية والأسمدة المُعدّة للزراعة والبذور والماشية.

الشفعة في الميراث؟ 

 ثبوت الحق بالشفعة لا يبطل بحال موت الشفيع، بالتالي يؤول الحق لورثة الشفيع فينا استحق لـ مورثهم من الشفعة.

في حال تعدد الشفعاء بالميراث، وكانت الشفعة بينهم بالتساوي فيجب على كل وريث المطالبة بالشفعة في كامل العقار المباع حيث لا تضامن بين الشفعاء في الدعوى.

بينما في حال تعدد المشترين وكان البائع واحدًا؛ فإن للشفيع حق نقض البيع ورفع دعوى الشفعة في حدود حصته المساوية لحصة الشفعاء الآخرين.

ما هي الحالات التي يبطل فيها حق الشفعة؟ 

●       أن يتم بيع العقار بالمزاد العلني وفقًا لإجراءات محددة من قبل القانون الأردني.

●       إذا وقع البيع بين هؤلاء الأشخاص: الأصول والفروع، بين الزوجين، بين الأقارب حتى الدرجة الرابعة، بين الأصهار حتى الدرجة الثانية.

●       إذا تنازل الشفيع عن حقه في الشفعة صراحة أو دلالة.

بما يخص العقارات التي يسري عليها إجراءات القانون الأردني، قام موقع هومز الأردن بالحديث عن مواضيع متعددة من خلال المقالات التالية:

إزالة الشيوع  ٢٠٢٤

الانتقال والتخارج والتوصية ٢٠٢٤

المزاد العلني في الأردن ٢٠٢٤

في هومز الأردن نحرص على التحقق من العقارات قانونيًا، ومن خلوها من أي ثغرات قانونية تعيق عمليات البيع والشراء، فلا نكتفي بالتحقق من مواصفات العقارات فقط ولكن نهتم بشمولية المواصفات من جميع النواحي.

جميع حقوق محفوظة لموقع هومز الأردن - Homes Jordan ٢٠٢٤.