القضايا العقارية في الأردن 

الاستشارات القانونية العقارية ليست مجرد أسئلة وأجوبة! إنما وجدت الاستشارات القانونية لحفظ حقوق أصحاب العقارات وضمان التصرف بالملكية العقارية وفق القوانين الموضوعة في الدوائر الحكومية المختصة؛ لذلك أولت شركة هومز الأردن اهتمامًا كبيرًا بتقديم الخدمات العقارية القانونية الشاملة في مكاتبها وعبر موقعها الإلكتروني، وإتمام جميع الإجراءات العقارية قانونيًا لضمان عدم تعرض العملاء لأي ثغرات قانونية تؤدي إلى مواجهة قضايا عقارية. 

ومن خلال مقالنا الخاص بالقضايا العقارية في الأردن سنلقي الضوء على أهم المفاهيم المتعلقة بالقضايا العقارية من الناحية القانونية بالإضافة إلى المعاملات القانونية المهمة التي يتم تنفيذها في الجهات المختصة وتحفظ حقوق جميع الأطراف. 

ما هو مفهوم القضايا العقارية؟ 

القضية العقارية تتعلق بأي نزاع أو خلاف ينشأ بين طرفين أو عدة أطراف من المستثمرين العقاريين أو المتعهدين أو مالكي العقارات أو المستأجرين، أو أي أطراف أخرى تمثل جزءًا من الاستثمار العقاري.

أنواع العقارات في الأردن 

عقارات مملوكة للدولة حكمًا

عقارات مملوكة للدولة، مخصصة للمنفعة العامة

عقارات مملوكة للأفراد، لهم حق التصرف الخاص بها

ما هو دور المحامي العقاري؟ 

يقوم المحامي العقاري بتوفير الحماية القانونية العقارية لأصحاب العقارات والمطورين العقاريين لضمان حفظ حقوق الملكية العقارية، ويتم ذلك عبر تقديم الخدمات المتخصصة بالقضايا العقارية المختلفة ومتابعة إتمام جميع الإجراءات في الجهات المختصة بما فيها دائرة الأراضي والمساحة. كما يشمل دور المحامي العقاري تقديم خدمات أخرى مثل المفاوضات وحل النزاعات العقارية بما يحقق مصلحة صاحب العقار.

جدير بالذكر أن هومز الأردن لديها نخبة من المحامين العقاريين الذين يؤدون عملهم على أكمل وجه بدءًا من الاستشارة القانونية حتى تخليص جميع الأوراق القانونية وإتمام إجراءات التسجيل في دائرة الأراضي والمساحة. 

قائمة القضايا العقارية في الأردن 

 الحديث عن العقارات يشمل كافة القطاعات العقارية سواء الحكومية أو الخاصة أو الفردية، بالإضافة إلى المجالات العقارية المتعددة مثل السكنية، التجارية، التعليمية وغيرهم من المجالات المختلفة، لذلك كان من المهم إيجاد قوانين وأحكام تشمل جميع القضايا العقارية وتحفظ حقوق أصحاب الممتلكات العقارية. من هذه القضايا:

قضايا الرهن العقاري

قضايا الملكية العقارية

معاملات إفراز الأراضي

 قضايا الحيازة

قضايا الارتفاق

قضايا البطلان

قضايا الهبة والوقف والوصية

قضايا العقود والاتفاقات العقارية

الشفعة في القانون الأردني

المزاد العلني في الأردن

الانتقال والتخارج والتوصية

إزالة الشيوع

قضايا الرهن العقاري 

الرهن العقاري هو قرض مالي مرهون بعقار يتم بين المُقرض والمقترض، مبدأ الرهن العقاري هو أن ملكية العقار تكون ضمان للمقرض أي أنه في حال تعثر المقترض عن السداد المالي يكون للمقترض حق التصرف في العقار واتخاذ الإجراءات القانونية الكفيلة بتملك العقار.

قضايا الملكية العقارية 

قضايا الملكية العقارية تتعلق بإثبات ملكية العقار لجهة معينة أو لشخص معين عبر إجراء قانوني يكون ضروريًا عند وجود نزاعات حول الأحقية بملكية العقار. وتتطلب قضية إثبات ملكية العقار تقديم الوثائق والأدلة التي تثبت ملكية العقار إلى الجهات المختصة.

معاملات إفراز الأراضي حسب القانون الجديد في الأردن 

من المعاملات المهمة جدًا المتعلقة بتنظيم الأراضي والمدن داخل وخارج مناطق التنظيم،  تهدف معاملة إفراز الأراضي قانونيًا إلى حفظ حقوق الملكيات وتوضيح الأراضي التي تكون داخل أو خارج التنظيم.

قضايا الحيازة 

مفهوم الحيازة حسب القانون الأردني هي وسيلة لكسب الحق، حيث أنها واقعة مادية تمنح صاحبها سيطرة فعلية عند توافر شروط معينة. وتعد سبب من أسباب كسب الملكية.

قضايا الارتفاق 

الارتفاق هو حق متفرع من حقوق الملكية، ويقصد بحق الارتفاق الحد من منفعة عقار محدد يسمى العقار المرتفق به أو العقار الخادم لصالح عقار آخر يكون مملوكًا للغير يسمى العقار المرتفق أو العقار المخدوم. أما المنفعة من الارتفاق غالبا ما تكون منفعة عامة أو مصلحة مشتركة.

قضايا البطلان 

دعوى البطلان متعلقة بمختلف العقود العقارية حيث أن إنشاء العقد بين الأطراف يعمل على تنظيم التزامات وحقوق المتعاقدين، وإن تخلف ركن أو أكثر من أركان العقد يؤدي إلى بطلانه، لذلك من الضروري الحرص على سلامة العقد والتأكد من شروطه.

قضايا الهبة والوقف والوصية 

الهبة: عقد قانوني يشترط الإيجاب والقبول بين الواهب والموهوب له، ويتم نقل الملكية فور التعاقد دون عوض من قبل الموهوب له، ويجوز هبة جميع الأملاك.

الوقف: إرادة منفردة من قبل الواقف لا تشترط نقل الملكية أو القبول من الموقوف لهم، حيث أن الغرض من الوقف هو المنفعة العامة وليست التملك الخاص، ويجوز التبرع بجميع الأملاك.

الوصية:  إرادة منفردة من قبل الموصي، يترتب أثرها إلى الموصى له بعد وفاة الموصي ولها مقدار محدد حيث يسمح يجب أن تكون في ثلث التركة فقط.

قضايا العقود والاتفاقات العقارية 

أي خطأ في العقد العقاري يؤدي إلى نشوء مشاكل كثيرة ودفع تكاليف كبيرة، لذلك دور المحامي العقاري مهم جدًا عند وضع أي عقد عقاري لحفظ حقوق جميع الأطراف وتجنب حدوث أي مشاكل، ويجب أن تضمن العقود تحديد نوع العقد وأطرافه، تدوين التاريخين الميلادي والهجري، كتابة جميع البنود والشروط بدقة عالية.

قضايا الشفعة في القانون الأردني 

الشفعة حق قانوني ذو أساس تعاقدي، مرتبط بقانون الملكية العقارية لأن العقد تم على عقار استحق عليه حق الشفعة.

الشفعة في القانون الأردني هي حق تملك العقار المُباع أو بعضًا منه ولو جبرًا على المشتري بما قام عليه من الثمن أو النفقات، أي أنه الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتيجة امتلاكه صفة قانونية لهذا الحق فتكون له الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، ويكون حق تملك هذا الشخص هذه الصفة القانونية نتيجة الشراكة، أو الجوار، أو الميراث.

المزاد العلني في الأردن 

المزاد العلني هو أحد وسائل استرداد الحقوق المالية بموجب القانون! حيث أن المزاد العلني هو الحل الأخير الذي يلجأ إليه الدائن بعد أن يستنفذ جميع الإجراءات القانونية في تحصيل حقه من المدين، وذلك من خلال تقديم الطلب إلى دائرة التنفيذ وصدور موافقة رئيس التنفيذ بإحالة العقار للبيع في المزاد العلني.

الانتقال والتخارج والتوصية 

الانتقال والتخارج والتوصية، لكل منهم معنى مختلف ولكن في نهاية الأمر يؤدوا إلى نفس الغرض.

الانتقال: أيلولة المال من المتوفى إلى ورثته حسب أحكام الشريعة الإسلامية.

التخارج: بيع وريث أو أكثر من حصته من التركة بعد وفاة المورث لوارث أخر أو أكثر بعوض معلوم، ويكون ذلك بموجب حجة حصر الإرث والتخارج الصادرة عن المحاكم الشرعية الإسلامية.

التوصية: حق تملك شخص أو جهة معينة في أموال المتوفى المنقولة وغير المنقولة على أن لا تزيد عن الثلث وان لا يكون صاحب الحق وريثاً للمتوفى.

إزالة الشيوع 

إزالة الشيوع هو إجراء قانوني يتم فيه توزيع الحصص في الملكية المشتركة للعقار الواحد بين الشركاء بناء على نسبة كل شريك في كشف حصر الإرث، فيصبح لكل شريك قوشان خاص لحصته، أو يأخذ قيمة المبلغ المستحق له في حال تم بيع العقار. والأصل في إزالة الشيوع هو توزيع الملكية المشتركة بالتراضي بين الشركاء، ولكن في حال لم يتم الاتفاق بين الشركاء على توزيع الحصص بالتراضي أو في حال غياب شريك أو أكثر؛ يتم اللجوء إلى الحلول القانونية لإتمام توزيع الحصص قانونيًا.

أكثر الأسئلة شيوعًا عن القضايا والدعاوى العقارية 

ما هو الفرق بين حق الملكية والحيازة؟

حق الملكية هو الحق المطلق لمالك العقار للتصرف بالعقار بشكل كامل بما فيها المنفعة والاستغلال، بالإضافة إلى بيعه أو تأجيره. بينما الحيازة تعطي لمالكه حق الانتفاع بالعقار دون حق التصرف به مثل بيعه على سبيل المثال.

ما هو الفرق بين الملكية والارتفاق؟

حق الملكية هو الحق المطلق لمالك العقار للتصرف بالعقار بشكل كامل بما فيها المنفعة والاستغلال، بالإضافة إلى بيعه أو تأجيره. بينما الارتفاق هو حق متفرع من حقوق الملكية وهو الحد من منفعة عقار محدد يسمى الخادم به أو المرتفق به لصالح عقار آخر.

هل البطلان والفسخ ذات الشيء؟

كلاهما يؤدي إلى إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، لهما أثر رجعي ولكن في حال استحالة ذلك يتم الحكم بالتعويض. ويكمن الفرق بين البطلان والفسخ في وقت نشوء السبب، ومصدر الحكم به ونوعية العقود.

ما وجه الاختلاف بين الهبة والوقف؟

الهبة هي منفعة فردية تلزم نقل الملكية إلى الموهوب لهم، بينما الوقف منفعة عامة لا تلزم نقل الملكية.

هل هناك تشابه بين الوصية والهبة؟

لا يوجد أوجه تشابه بينهما، حيث أن الهبة عقد يشترط القبول والإيجاب بين الطرفين، ويمكن هبة جميع الأملاك للموهوب له، بينما الوصية إرادة منفردة من قبل الموصي وتنفذ في حال وفاة الموصي، وتشترط أن تكون في حدود ثلث التركة فقط.

هل يتم عرض أي عقار في المزاد العلني؟

لا، لأن المزاد العلني هو الحل الأخير الذي يلجأ له الدائن بعد أن ينتهي من جميع الحلول القضائية لاسترداد حقه من المدين، وتتطلب الحصول على موافقة رسمية وإتمام جميع الإجراءات القانونية.

القضايا أو الدعاوى أو المعاملات القانونية؛ مصطلحات تحمل ذات المعنى وتتم عبر سلسلة من الإجراءات القانونية..  مهم جدا أن يدرك الجميع القوانين والثغرات القانونية خصوصًا في القطاع العقاري، الذي يشهد ثورات متلاحقة في الأردن وفي العاصمة عمّان تحديدًا.