إزالة الشيوع ٢٠٢٤

23-Apr-2024

إزالة الشيوع أحد أكثر القضايا التي تشغل الشارع الأردني اليوم! وبالرغم من تحديث قانون إزالة الشيوع لتسهيل توزيع الحصص بين أفراد الملكية المشتركة، إلا أن المتخصصون العقاريون والمحامون يروْن أن تنفيذ القرارات المتعلقة في قضايا الشيوع ستزداد تعقيدًا مع تقادم السنوات نتيجة لزيادة أعداد الشركاء في الأرض الواحدة بسبب حالات الإرث وغياب بعض الورثة، وهذا ليس بالأمر المستغرب، حيث أن نظام الشيوع وجد في الأردن منذ العصر العثماني! واستمر التعامل به بمرور السنوات.

اليوم سنتحدث عن قانون إزالة الشيوع الذي ينفذ على الأموال غير المنقولة مثل: الشقة، الأرض، الفيلا، وغيرهم. وعن مصادر الملكية المشتركة وكيفية تقديم طلب إزالة الشيوع والإجراءات المتبعة لتنفيذه.

ما هو الشيوع وما هو إزالة الشيوع؟

الشيوع، مصطلح يطلق على الأموال غير المنقولة - العقارات - ذات الملكية المشتركة؛ فتكون الملكية مشتركة لعدد من الأشخاص.

بينما إزالة الشيوع هو إجراء قانوني يتم فيه توزيع الحصص في الملكية المشتركة

للعقار الواحد بين الشركاء بناء على نسبة كل شريك في كشف حصر الإرث، فيصبح لكل شريك قوشان خاص لحصته، أو يأخذ قيمة المبلغ المستحق له في حال تم بيع العقار.

الأصل في إزالة الشيوع هو توزيع الملكية المشتركة بالتراضي بين الشركاء. ولكن في حال لم يتم الاتفاق بين الشركاء على توزيع الحصص بالتراضي أو في حال غياب شريك أو أكثر؛ يتم اللجوء إلى الحلول القانونية لإتمام توزيع الحصص قانونيًا.

إزالة الشيوع أمر ضروري ليتمكن كل شخص من إدارة حصته من العقار وتحسين استخدام العقارات بالشكل المناسب بناء على عوامل متعددة مثل نوع العقار وموقعه.

جديرٌ بالذكر أن الشيوع هو نظام عثماني تم استحداثه خلال فترة الحكم العثماني، بحيث كان يتم تمليك الأراضي في القرية الواحدة لأهل القرية أو للسكان، بالتالي تكون الحقوق والمنفعة والمصالح مشتركة بينهم.

ما هي مصادر وأنواع الشيوع؟

قد يستنكر البعض من وجود قضايا الشيوع في عصرنا هذا على الرغم من أن تاريخ الشيوع يعود للزمن العثماني، ولكن يعد الشيوع واحدٌ من أهم القضايا التي تستمر بمرور الزمن ويزداد عدد الشركاء فيها نظرًا لتعدد مصادر وجودها والتي سنحصرها بما يلي:

● الميراث: من أول مصادر وجود عقارات الشيوع هو وجود أكثر من وريث في العقار الواحد وعدم فرز الحصص منذ لحظة حصر الإرث، بالتالي يزداد عدد الورثة عند كل حالة وفاة.

● حالات البيع: عند اشتراك شخصين بشراء عقار وتملكه بحيث يكون لكل شريك نسبة معينة.

متى يتم اللجوء إلى تقديم طلب إزالة الشيوع قانونيًا - ما هي شروط إزالة الشيوع؟

إذا لم يتم إزالة الشيوع بالتراضي، يتم الاستعانة بالقانون لإزالة الشيوع ضمن الشروط التالية، ويكفي أن يقوم شريك واحد بتقديم طلب إزالة الشيوع إلى دائرة الأراضي والمساحة للبدء بإجراءات إزالة الشيوع:

● إذا كان أحد الأطراف قاصرًا أو فاقدًا للأهلية أو غائبًا مع تقديم الإثباتات لكل حالة.

● احتدام الخلافات بين الشركاء.

● استحالة تقسيم المال على الشركاء.

دعوى إزالة الشيوع قانونيًا تستدعي حضور جميع الأطراف إلى الجلسات القضائية مع تقديم المستندات الكاملة التي تحدد حصة كل طرف وحقه في العقار، مع إمكانية استئناف الحكم.

ما هي الموانع التي تعيق تنفيذ إزالة الشيوع؟

قد يتم استيفاء شروط إزالة الشيوع، ولكن بعد الكشف والتدقيق من قبل الجهات المختصة قد يلاحظ وجود بعض الموانع التي تعيق إتمام عملية إزالة الشيوع، مثل:

● وجود أطفال قاصرين في حال وفاة الأب: تمنع إزالة الشيوع حتى يصبح الأطفال بالغين، أو موافقة الأم، حينها يسمح لهم بالتصرف بحصتهم في العقار.

● الأرملة التي لا تمتلك منزلًا مستقلًا: من الحالات التي يمنع فيها إزالة الشيوع في حال كانت تشغل هذا المنزل، إلا في حال زواجها من آخر أو كانت تمتلك منزلًا آخر.

تقديم طلب إزالة الشيوع

مع قانون إزالة الشيوع الذي تم تحديثه مؤخرًا، يكفي أن يقوم شخص واحد من ذوي الملكية المشتركة بتقديم طلب إزالة الشيوع إلى دائرة الأراضي والمساحة، بحيث يحتوي هذا الطلب على:

● قوشان العقار

● مخطط أراضي

● مخطط تنظيمي

● نظام شروحات من دائرة العدل يثبت عدم وجود طلب إزالة شيوع سابق على هذا العقار

رسوم تقديم طلب إزالة الشيوع

يتم استيفاء رسوم بنسبة ٢٪؜ من قيمة المال المنقول، بشرط ألا يقل هذا المبلغ عن ٢٠ دينار وألا يزيد عن ٢٠٠ دينار.

كيف تتم إجراءات إزالة الشيوع في الملكية العقارية؟

تبدأ إجراءات عملية إزالة الشيوع عن الملكية العقارية المشتركة عند قيام أحد الشركاء بتقديم طلب إزالة الشيوع إلى دائرة الأراضي والمساحة الأردنية، من ثم يتم إحالة الطلب إلى لجنة مختصة والتي بدورها توكل خبيرًا مختصًا لمعاينة العقار، وبناء على تقريره يتم البدء بإزالة الشيوع عن العقار إما بتوزيع الحصص على الشركاء أو ببيع العقار وتوزيع المبالغ بحسب حصة كل شريك.

يحق للمدعي عليهم قبول قرار اللجنة المختصة بإزالة الشيوع خلال ١٥ يومًا من تاريخ صدور القرار، وفي حال تجاوز المدة دون قبولهم القرار تبدأ اللجنة بالتنفيذ.

لمحة على قانون إزالة الشيوع في الأردن

● القانون الحديث ينص على إمكانية قيام شريك واحد بتقديم طلب إزالة الشيوع في دائرة الأراضي والمساحة، ليتم معاينة العقار وتبليغ باقي الشركاء.

● لا يمكن تقسيم الحصص عينيًا في الأموال غير المنقولة مثل الشقق والمنازل، ولكن يجب بيع العقار وتوزيع قيمته بحسب حصة كل شريك في العقار.

● قرار تبليغ الشركاء بإزالة الشيوع يعد من أهم المراحل التي تمر بها إجراءات تنفيذ إزالة الشيوع، خاصة في حال عدم التمكن من الوصول إلى عنوان شريك أو أكثر.

● تعامل التبليغات عن طريق الرسائل النصية والإلكترونية عن طريق الهاتف الخلوي والبريد الإلكتروني والحساب الإلكتروني معاملة التبليغات القضائية وتكون منتجة لآثارها.

في ملخص الحديث عن العقارات ذات الملكية المشتركة وقضايا إزالة الشيوع، نود لفت انتباه عملاء هومز الأردن أن فريقنا في هومز الأردن يحرص على التحقق من ملكية العقارات قبل إدراجها في قائمة العقارات المعلنة للبيع أو للإيجار، ليس فقط من أجل تجنب المشاكل المحتملة، ولكن أيضًا لمنح العميل الحرية الكاملة في التصرف بالعقار وإدارته بالطرق المناسبة له. ويمكن الاطلاع على قائمة هذه العقارات من خلال الروابط التالية