القضايا العقارية في الأردن 

الاستشارات القانونیة العقارية لیست مجرد أسئلة وأجوبة! إنما وجدت الاستشارات القانونیة لحفظ حقوق أصحاب العقارات وضمان التصرف بالملكیة العقارية وفق القوانین الموضوعة في الدوائر الحكومیة المختصة؛لذلك أولت شركة ھومز الأردن اھتمامًا كبیرًا بتقديم الخدمات العقارية القانونیة الشاملة في مكاتبھا وعبر موقعھا الإلكتروني، وإتمام جمیع الإجراءات العقارية قانونیاً لضمان عدم تعرض العملاء لأي ثغرات قانونیةتؤدي إلى مواجھة قضايا عقارية.

ومن خلال مقالنا الخاص بالقضايا العقارية في الأردن سنلقي الضوء على أھم المفاھیم المتعلقة بالقضاياالعقارية من الناحیة القانونیة بالإضافة إلى المعاملات القانونیة المھمة التي يتم تنفیذھا في الجھاتالمختصة وتحفظ حقوق جمیع الأطراف.

مفھوم بالقضايا العقارية

القضیة العقارية تتعلق بأي نزاع أو خلاف ينشأ بین طرفین أو عدة أطراف من المستثمرين العقاريین أوالمتعھدين أو مالكي العقارات أو المستأجرين، أو أي أطراف أخرى تمثل جزءًا من الاستثمار العقاري.

أنواع العقارات في الأردن 

●      عقارات مملوكة للدولة حكمًا

●      عقارات مملوكة للدولة، مخصصة للمنفعة العامة

●    عقارات للأفراد، لهم حقوق التصرف بها 

ما ھو دور المحامي العقاري؟ 

يقوم المحامي العقاري بتوفیر الحماية القانونیة العقارية لأصحاب العقارات والمطورين العقاريین لضمان حفظحقوق الملكیة العقارية، ويتم ذلك عبر تقديم الخدمات المتخصصة بالقضايا العقارية المختلفة ومتابعة إتمامجمیع الإجراءات في الجھات المختصة بما فیھا دائرة الأراضي والمساحة. كما يشمل دور المحامي العقاريتقديم خدمات أخرى مثل المفاوضات وحل النزاعات العقارية بما يحقق مصلحة صاحب العقار.

جدير بالذكر أن ھومز الأردن لديھا نخبة من المحامین العقاريین الذين يؤدون عملھم على أكمل وجه بدءًا من الاستشارة القانونیة حتى تخلیص جمیع
الأوراق القانونیة وإتمام إجراءات التسجیل في دائرة الأراضي والمساحة. 

قائمة القضايا العقارية في الأردن 

الحديث عن العقارات يشمل كافة القطاعات العقارية سواء الحكومیة أو الخاصة أو الفردية، بالإضافة إلىالمجالات العقارية المتعددة مثل السكنیة، التجارية، التعلیمیة وغیرھم من المجالات المختلفة، لذلك كانمن المھم إيجاد قوانین وأحكام تشمل جمیع القضايا العقارية وتحفظ حقوق أصحاب الممتلكات العقارية. منھذه القضايا:

1.       قضايا الرھن العقاري

2.       قضايا الملكیة العقارية

3.       معاملات إفراز الأراضي

4.       قضايا الحیازة

5.       قضايا الارتفاق

6.       قضايا البطلان

7.       قضايا الھبة والوقف والوصیة

8.       قضايا العقود والاتفاقات العقارية

9.       الشفعة في القانون الأردني

10.    المزاد العلني في الأردن

11.    الانتقال والتخارج والتوصیة

12.    إزالة الشیوع

قضايا الرھن العقاري

الرھن العقاري ھو قرض مالي مرھون بعقار يتم بین المُقرض والمقترض، مبدأ الرھن العقاري ھو أن ملكیةالعقار تكون ضمان للمقرض أي أنه في حال تعثر المقترض عن السداد المالي يكون للمقترض حق التصرف في العقار واتخاذ الإجراءات القانونیة الكفیلة بتملك العقار.

قضايا الملكیة العقارية

قضايا الملكیة العقارية تتعلق بإثبات ملكیة العقار لجھة معینة أو لشخص معین عبر إجراء قانوني يكون ضرورياً عند وجود نزاعات حول الأحقیة بملكیة العقار. وتتطلب قضیة إثبات ملكیة العقار تقديم الوثائق والأدلةالتي تثبت ملكیة العقار إلى الجھات المختصة.

معاملات إفراز الأراضي حسب القانون الجديد في الأردن

من المعاملات المھمة جدًا المتعلقة بتنظیم الأراضي والمدن داخل وخارج مناطق التنظیم، تھدف معاملةإفراز الأراضي قانونیاً إلى حفظ حقوق الملكیات وتوضیح الأراضي التي تكون داخل أو خارج التنظیم.

قضايا الحیازة

مفھوم الحیازة حسب القانون الأردني ھي وسیلة لكسب الحق، حیث أنھا واقعة مادية تمنح صاحبھا سیطرة فعلیة عند توافر شروط معینة. وتعد سبب من أسباب كسب الملكیة.

قضايا الارتفاق

الارتفاق ھو حق متفرع من حقوق الملكیة، ويقصد بحق الارتفاق الحد من منفعة عقار محدد يسمى العقارالمرتفق به أو العقار الخادم لصالح عقار آخر يكون مملوكًا للغیر يسمى العقار المرتفق أو العقار المخدوم. أما المنفعة من الارتفاق غالبا ما تكون منفعة عامة أو مصلحة مشتركة.

قضايا البطلان

دعوى البطلان متعلقة بمختلف العقود العقارية حیث أن إنشاء العقد بین الأطراف يعمل على تنظیم التزاماتوحقوق المتعاقدين، وإن تخلف ركن أو أكثر من أركان العقد يؤدي إلى بطلانه، لذلك من الضروري الحرصعلى سلامة العقد والتأكد من شروطه.

قضايا الھبة والوقف والوصیة

الھبة: عقد قانوني يشترط الإيجاب والقبول بین الواھب والموھوب له، ويتم نقل الملكیة فور التعاقد دون عوض من قبل الموھوب له، ويجوز ھبة جمیع الأملاك.
الوقف: إرادة منفردة من قبل الواقف لا تشترط نقل الملكیة أو القبول من الموقوف لھم، حیث أن الغرض منالوقف ھو المنفعة العامة ولیست التملك الخاص، ويجوز التبرع بجمیع الأملاك.
الوصیة: إرادة منفردة من قبل الموصي، يترتب أثرھا إلى الموصى له بعد وفاة الموصي ولھا مقدار محددحیث يسمح يجب أن تكون في ثلث التركة فقط.

قضايا العقود والاتفاقات العقارية 

أي خطأ في العقد العقاري يؤدي إلى نشوء مشاكل كثیرة ودفع تكالیف كبیرة، لذلك دور المحامي العقاريمھم جدًا عند وضع أي عقد عقاري لحفظ حقوق جمیع الأطراف وتجنب حدوث أي مشاكل، ويجب أن تضمنالعقود تحديد نوع العقد وأطرافه، تدوين التاريخین المیلادي والھجري، كتابة جمیع البنود والشروط بدقةعالیة.

قضايا الشفعة في القانون الأردني

الشفعة حق قانوني ذو أساس تعاقدي، مرتبط بقانون الملكیة العقارية لأن العقد تم على عقار استحق علیهحق الشفعة.
الشفعة في القانون الأردني ھي حق تملك العقار المُباع أو بعضًا منه ولو جبرًا على المشتري بما قام علیه منالثمن أو النفقات، أي أنه الحق الذي يمنحه القانون لأحد الأشخاص نتیجة امتلاكه صفة قانونیة لھذا الحق فتكونله الأولوية في شراء وتملك العقار المشفوع به، ويكون حق تملك ھذا الشخص ھذه الصفة القانونیة نتیجةالشراكة، أو الجوار، أو المیراث.

المزاد العلني في الأردن

المزاد العلني ھو أحد وسائل استرداد الحقوق المالیة بموجب القانون! حیث أن المزاد العلني ھو الحلالأخیر الذي يلجأ إلیه الدائن بعد أن يستنفذ جمیع الإجراءات القانونیة في تحصیل حقه من المدين، وذلكمن خلال تقديم الطلب إلى دائرة التنفیذ وصدور موافقة رئیس التنفیذ بإحالة العقار للبیع في المزاد العلني.

الانتقال والتخارج والتوصیة

الانتقال والتخارج والتوصیة، لكل منھم معنى مختلف ولكن في نھاية الأمر يؤدوا إلى نفس الغرض.
الانتقال: أيلولة المال من المتوفى إلى ورثته حسب أحكام الشريعة الإسلامیة.
التخارج: بیع وريث أو أكثر من حصته من التركة بعد وفاة المورث لوارث أخر أو أكثر بعوض معلوم، ويكون ذلكبموجب حجة حصر الإرث والتخارج الصادرة عن المحاكم الشرعیة الإسلامیة.
التوصیة: حق تملك شخص أو جھة معینة في أموال المتوفى المنقولة وغیر المنقولة على أن لا تزيد عن الثلثوان لا يكون صاحب الحق وريثاً للمتوفى.

إزالة الشیوع

إزالة الشیوع ھو إجراء قانوني يتم فیه توزيع الحصص في الملكیة المشتركة للعقار الواحد بین الشركاء بناء علىنسبة كل شريك في كشف حصر الإرث، فیصبح لكل شريك قوشان خاص لحصته، أو يأخذ قیمة المبلغ المستحق له في حال تم بیع العقار. والأصل في إزالة الشیوع ھو توزيع الملكیة المشتركة بالتراضي بین الشركاء، ولكن في حال لم يتم الاتفاق بین الشركاء على توزيع الحصص بالتراضي أو في حال غیاب شريك أو أكثر؛ يتم اللجوء إلى الحلول القانونیة لإتمام توزيع الحصص قانونیاً. أكثر الأسئلة

أكثر الأسئلة شیوعًا عن القضايا والدعاوى العقارية

ما ھو الفرق بین حق الملكیة والحیازة؟

حق الملكیة ھو الحق المطلق لمالك العقار للتصرف بالعقار بشكل كامل بما فیھا المنفعة والاستغلال،بالإضافة إلى بیعه أو تأجیره. بینما الحیازة تعطي لمالكه حق الانتفاع بالعقار دون حق التصرف به مثل بیعهعلى سبیل المثال.

ما ھو الفرق بین الملكیة والارتفاق؟

حق الملكیة ھو الحق المطلق لمالك العقار للتصرف بالعقار بشكل كامل بما فیھا المنفعة والاستغلال،بالإضافة إلى بیعه أو تأجیره. بینما الارتفاق ھو حق متفرع من حقوق الملكیة وھو الحد من منفعة عقارمحدد يسمى الخادم به أو المرتفق به لصالح عقار آخر.

ھل البطلان والفسخ ذات الشيء؟

كلاھما يؤدي إلى إعادة الحال إلى ما كان علیه قبل التعاقد، لھما أثر رجعي و لكن في حال استحالة ذلكيتم الحكم بالتعويض. ويكمن الفرق بین البطلان والفسخ في وقت نشوء السبب، ومصدر الحكم به ونوعیةالعقود.

ما وجه الاختلاف بین الھبة والوقف؟

الھبة ھي منفعة فردية تلزم نقل الملكیة إلى الموھوب لھم، بینما الوقف منفعة عامة لا تلزم نقل الملكیة.

ھل ھناك تشابه بین الوصیة والھبة؟

لا يوجد أوجه تشابه بینھما، حیث أن الھبة عقد يشترط القبول والإيجاب بین الطرفین، ويمكن ھبة جمیع الأملاك للموھوب له، بینما الوصیة إرادة منفردة من قبل الموصي وتنفذ في حال وفاة الموصي، وتشترط أنتكون في حدود ثلث التركة فقط.

ھل يتم عرض أي عقار في المزاد العلني؟

لا، لأن المزاد العلني ھو الحل الأخیر الذي يلجأ له الدائن بعد أن ينتھي من جمیع الحلول القضائیة لاستردادحقه من المدين، وتتطلب الحصول على موافقة رسمیة وإتمام جمیع الإجراءات القانونیة.

القضايا أو الدعاوى أو المعاملات القانونیة؛ مصطلحات تحمل ذات المعنى و تتم عبر سلسلة من الإجراءات القانونیة.. مھم جدا أن يدرك الجمیع القوانین والثغرات القانونیة خصوصًا في القطاع العقاري، الذي يشھد ثورات متلاحقة في الأردن وفي العاصمة عمّان تحديدًا.