بطلان العقود العقارية 

 يرتبط مصطلح بطلان العقود العقارية بالملكية العقارية، كثيرة هي القصص التي يتم تداولها عن بطلان العقود العقارية فيما يخص عقود بيع وشراء العقار وقضايا حصر الإرث. على سبيل المثال؛ في عام ١٩٧١ تم إجراء عقود بيع، التي صدر بصددها لاحقًا قرارًا قطعيًا موجب التنفيذ ببطلان جميع هذه العقود وإعادة الحال على ما هو عليه! وذلك لقيام ورثة بعمل حجة حصر إرث دون إيراد أحد الورثة فيها الذي كان قاصرًا في ذلك الوقت وتم بيع الورثة وإجراء عقود بيع وشراء فيها. بذلك تم إبطال جميع العقود.

فجاء قانون الملكية العقارية لتجنب حدوث هذه المشاكل ومعالجة جميع إشكاليات المعاملات العقارية وحفظ الحقوق.

ماذا يعني بطلان العقود العقارية؟ 

 العقد العقاري في الأصل هو إجراء قانوني بين طرفين يتطلب وجود شهود وتسجيل في دائرة الأراضي والمساحة. ويعتبر العقد العقاري باطلًا إذا أخلّ بواحد أو أكثر من الشروط الأساسية للعقد العقاري، بالتالي يكون العقد غير صالحًا قانونيًا منذ بداية إنشائه ولا يمكن تنفيذه في المحكمة. وهنا يندرج هذا العقد تحت بند بطلان العقود العقارية.

أهم أسباب بطلان العقود العقارية؟ 

عدم توافر واحد أو أكثر من الشروط الأساسية في العقد العقاري- .

عدم وجود الرضا الصحيح من الأطراف المعنية بالإيجاب والقبول، مثل التحايل أو الإكراه- .

- أن يتضمن العقد العقاري غرضًا غير قانوني من شراء العقار.

عدم امتلاك أحد الأفراد القدرة القانونية والأهلية الكاملة لإبرام العقد العقاري مثل أن يكون قاصرًا أو فاقدًا للأهلية العقارية- .

ما الأثر الناتج على بطلان العقود العقارية قانونيًا؟ 

هنا يأتي دور المحكمة لاتخاذ الإجراء المناسب في وضع الحكم المناسب لبطلان العقود العقارية، حيث تأخذ المحكمة بعين الاعتبار مبدأ حسن النية في المعاملات العقارية، ومن جانب آخر تكون مضطرة إلى الحفاظ على حقوق ملكية العقار التي اكتسبها أصحابها بموجب عقود البيع القديمة، حيث أن حق الملكية هو حق عيني، بالتالي تكون المحكمة أمام الخياران التاليان:

الخيار الأول: الحكم بإبطال وفسخ معاملة التسجيل والتصرفات والمعاملات التي نتجت عن العقد العقاري، إما حصص كاملة أو في حدود حصة واحدة، بالتالي يتم إعادة تسجيل الحق للمحكوم له باسمه في السجل العقاري للعقار.

الخيار الثاني: إلزام الطرف المتسبب بالضرر بالتعويض العادل للمتضرر مع الأخذ بعين الاعتبار عن تقدير قيمة التعويض الحقيقية للعقار وقت رفع الدعوى.  

مهم جدًا أن ندرك…
أن الحكم على إعادة الحال على ما كان عليه ليس أمرًا سهلًا يمكن تحقيقه خاصة بعد مرور مدة زمنية طويلة على اكتساب الملكية العقارية، خاصة عند وجود عقارات ذو قيمة مالية كبيرة أو استثمارات عقارية ضخمة، قد لا يتمكن صاحبها من استرداد ثمنها وردها إلى المالك الأصلي. وذلك تجنبًا لحدوث خسائر كبيرة وحماية العقارات.

العلاقة قانونيًا بين إبطال العقود العقارية والملكية العقارية 

- لا تسري مدة مرور الزمن على العقارات المسجلة في السجل العقاري.

- في حال ثبت للمحكمة بطلان تصرف أو معاملة تسجيل بشأن عقار مسجل، يجب أولا الأخذ بحسن النية ثم تختار إما إبطال العقد وإعادة الحق لصاحبه، أو إلزام المتسبب بالضرر بتعويض عادل وفق قيمة العقار.

 - بناء على الطلب تقرر المحكمة منع التصرف في العقار موضوع الدعوى إلى حين التصرف به.

- يسري حكمي ثبوت بطلان التصرف ومنع التصرف بالعقار على أي دعوى لم يصدر بها حكم قطعي من المحاكم عند نفاذ أحكام هذا القانون.

أهم الأسئلة الشائعة حول بطلان العقود العقارية 

هل يمكن المطالبة بوقف التصرف بعقار لمن يطالب بإبطال العقد العقاري؟

نعم يمكن ذلك، حيث تصدر المحكمة قرارًا بوقف التصرف بالعقار لحين إصدار قرار حكم قطعي بشأن الخلاف والنزاع.

 هل تسري مدة تقادم مرور الزمن على العقارات المسجلة في السجل العقاري؟ 

لا.. وهذا الأمر يمنح صاحب الحق من رفع دعوى بشأن ملكية العقار، وحق المطالبة بإبطال العقد مهما مضى مدة من الزمن.

هل يحق لأي شخص رفع دعوى إبطال عقد عقاري؟

يحق لأي شخص متضرر من هذا العقد وله صلة مباشرة بالعقار التقدم لرفع الدعوى، وغالبًا يكون أصحاب الحق من الورثة، أو قاصرًا أو فاقدًا للأهلية.

هل يعود العقار إلى المالك الحقيقي بعد إبطال العقد؟

تأخذ المحكمة الأمر بحسن النية، وتعيد الحقوق إلى أصحابه الحقيقيين مع مراعاة الحفاظ على قيمة العقار وتعويض المتضرر.

ما الفائدة من إيجاد قانون بطلان العقود العقارية؟

كثيرٌ من الناس فقدت حقوقها بسبب طرق الاحتيال بشأن ملكية العقار، خصوصًا عند إجراءات حصر الإرث، حيث كان يحدث هذا الأمر كثيرًا قبل إيجاد قانون الملكية العقارية.. واسترداد الحقوق اليوم أصبح أكثر سهولة من خلال رفع دعوى بطلان العقد وإعادة إثبات الملكية العقارية.

هل حفظ قانون الملكية العقارية حقوق الناس؟

نعم، جنبًا إلى جنب مع قانون بطلان العقود العقارية. اليوم لا يتم توثيق أو تسجيل أي عقد ملكية إلا تحت شروط محددة يتوجب تحقيقها جميعها في السجل العقاري.

قانونيًا؛ في هومز الأردن فريق متكامل من الاستشاريين القانونيين الذين لا يألون جهدًا بتقديم الاستشارات اللازمة وإتمام إجراءات ملكية العقار في المؤسسات المختصة.. لذلك لا تتردد بالتواصل مع فريقنا في أي وقت للحصول على ما تريد.

جميع حقوق المقال محفوظة لصالح موقع هومز الأردن ٢٠٢٤

تم تحرير المقال بتصرف من مصادر متعددة.