الملكية العقارية

 ما ھي الملكیة العقارية؟

الطفرة العمرانیة التي تشھدھا المملكة منذ سنوات عديدة وحتى يومنا ھذا شملت الكثیر من القطاعاتالمختلفة، وساھم في نمو ھذه الطفرة عوامل كثیرة منھا طبیعة الأردن ومناخھا، إلى جانب الزحف السكاني الكثیف إلى العاصمة عمّان وتنقل السكان بین محافظات المملكة المختلفة، إثر ذلك تنوعت العقارات وتصنیفاتھا وأنواعھا بحسب الغرض منھا.

تطلبّ الأمر الیوم أحكام وقوانین خاصة تنظم ملكیة العقارات وتحفظ حقوق المالكین، فتم وضع قانون الملكیة العقارية لتحقیق الغرض الرئیسي في حفظ الحقوق وتوازن المصالح لجمیع الأطراف والنھوض في القطاع العمراني.

قانون الملكیة العقارية في الأردن 

ھو مجموعة الأحكام القانونیة التي تنظم المسائل المتعلقة بالعقارات في الأردن، حیث يشمل الأحكام الخاصة بما يلي:

●    تملك العقارات

●       الحقوق و الواجبات المترتبة على المالكین والمستأجرين

●       إجراءات نقل الملكیة

●       القواعد المتعلقة بالتسجیل والتوثیق العقاري

تم وضع القانون الخاص بالملكیة العقارية لوضع الإطار القانوني الذي يحقق الأمان للمعاملات العقارية،وضمان حقوق الأفراد والشركات في العقارات.

تصنیف العقارات في الأردن 

التصنیف الأساسي للعقارات ينقسم إلى مباني وأراضي، تم تصنیفھا إلى أنواع متعددة وھي:

●       العقار المملوك: ھو العقار الذي يمتلكه شخص أو أكثر بقوشان بسند تسجیل لدى العديد دائرةالأراضي والمساحة، ويحق لمالكھا التصرف في ھذا العقار بأي شكل من الأشكال، ويدخل العقار المملوك ضمن المال المتوارث، وتطبق علیھا الأحكام الخاصة في الملكیة مثل البیع والرھن والوقف.

●       العقار الموقوف: ھو العقار الذي يتم حبسه عن التصرف وتخصیص منافعه لأعمال البر والخیر، ولايجوز الوقف إلا في الأرض الملك ولا تجوز في الحصص المشاع، مع ملاحظة أن للوقف أنواع متعددة ھي وقف عام، وقف خیري، وقف ذري، وقف مشترك.

●       الأرض المتروكة: ھي الأرض المملوكة لخزينة الدولة والمتروكة لھا، ويعود أمر منفعتھا لعامة الناس أو إلى مجموعة منھم.

●       الأرض الموات: ھي أرض غیر مملوكة لأحد ولا يمكن تملكھا، ولكن يعود أمرھا لخزينة الدولة، غیر مسجلة ولا ينتفع بھا أحد.

تصنیف العقارات في الأردن حسب الأنظمة الحديثة 

1.   الأملاك الوطنیة: النوع الأول منھا ھو أملاك عامة تشمل جمیع الأملاك العقارية التي يستخدمھا الناس مثل الطرق، المدارس، المطارات، المحاكم، الدوائر الرسمیة وغیرھم. بینما النوع الثاني ھو أملاك وطنیة خاصة و ھي العقارات التي لا يعرف مالكھا أو لا يوجد مالك لھا.

2.     الأملاك الخاصة: ھي العقارات المملوكة لشخص واحد أو عدة أشخاص ومسجلة في دائرة الأراضي والمساحة ولھم حق التصرف بھا.

3.     الأملاك الوقفیة: وھي العقارات الوقفیة العامة التي تتبع لجمعیة خبرية أو قد تكون مساجد. النوع الآخر منھا ھي عقارات وقفیة خاصة حبست لصالح أشخاص محددين ولھم حق تقديمھا كوقف.

الأحكام التي تم استحداثھا في قانون الملكیة العقارية 

في عام ٢٠١٩ تم إجراء بعض التعديلات على قانون الملكیة العقارية حیث شملت ما يلي:

1.         تم إلغاء تصنیف الأراضي المیري.

2.         تم تعديل أحكام الشفعة، حیث يمنح الجار الأولوية في حق شراء العقار المجاور قبل الغرباء وذلكضمن حدود ضیقة.

3.         تم تعديل أحكام الوكالات العقارية لتخفیف الأعباء الإدارية، مثل تعديل الأحكام المتعلقة بتثبیتالوكالات غیر قابلة للعزل في السجل العقاري.

4.         تبسیط العديد من الإجراءات القانونیة لتسھیل التعاملات العقارية.

5.         تحديث السجل العقاري لیكون أشمل ويتضمن مجموعة الصحائف والوثائق والمستندات الورقیةوالإلكترونیة والخرائط التي تبین أوصاف العقار وحالته القانونیة.

6.         تنظیم العقارات غیر المسجلة والتي لم يتم تسجیلھا بعد.

7.         تم تحديد ضوابط الاستملاك لمشروع يحقق النفع العام وإجراءات التعويض المترتبة على ذلك.

8.         تنظیم العقارات المملوكة والموقوفة للتسھیل على المالكین والمستفیدين من الوقف وفھمحقوقھم وواجباتھم.

9.         تنظیم الأراضي المتروكة والموات.

10.     تحديث الخارطة العقارية.

11.     تنظیم إجراءات تسوية المسائل والاختلافات المتعلقة بحقوق التصرف أو التملك في الأرض أوالمیاه.

أسئلة شائعة عن قانون الملكیة العقارية 

ما ھي دعوى إثبات الملكیة؟

ھو إجراء قانوني يؤخذ لتأكید حقوق الملكیة لعقار ما عند نشوب نزاع أو خلاف.

أين تتم المطالبة لإثبات الملكیة؟

يتم اللجوء إلى المحاكم المختصة وتقديم جمیع الأدلة والأوراق التي تثبت حق الملكیة.

ما ھو الفرق بین قانون الملكیة العقارية ودعوى إثبات العقار؟

قانون الملكیة العقارية ھو الأحكام التي وُضعت لتنظم المسائل المتعلقة بالعقار وتحفظ الحقوق. بینمادعوى إثبات العقار ھي القضیة يتم رفعھا في المحكمة عند وجود نزاع حول عقار ما.

ھل تم إلغاء تصنیف الأراضي المیري؟

نعم، تم ذلك عام ٢٠١٩، حیث تم تحويل تصنیف أراضي (میري) إلى أراضي (ملك) وحل محله حق الملكیة،مع ملاحظة أن جمیع المسائل الإرثیة الشرعیة والانتقالیة المتعلقة بالأراضي المیري قبل تاريخ التعديل لميسري علیھا ھذا القانون.

من الطرف الذي يدفع رسوم نقل ملكیة العقار؟

في الأردن، غالباً المشتري ھو من يتكفل بدفع رسوم نقل ملكیة العقار، ولكن يمكن للبائع والمشتريالتفاوض بشأن ذلك ويتحمل كلاھما التكالیف.

ما ھي متطلبات رفع دعوى ملكیة العقار؟

التوجه إلى المحكمة المختصة و التأكد من توفر الوثائق الخاصة مثل سند الملكیة وعقد البیع، وإحضار الشھود إن تطلب الأمر ذلك. ثم تنظر المحكمة في الطلب وتتحقق من الأدلة لتصدر قرارھا بشأن الملكیة، لیقوم الشخص صاحب الدعوى بتسجیل الحكم في السجل العقاري.